違建一定要拆嗎？律師帶你認識違章建築定義、類型、拆遷標準及查詢方法說明
委託修繕住家時，您是否曾自行增建窗台、遮雨棚，或在頂樓加蓋鐵皮屋來增加居住便利性？雖然這些建築物或許已經成為您生活中的一部分，但如果缺少相關的法律依據和安全性證明，仍可能會被視為違章建築。但是違建一定要拆嗎？本文將由專業土木工程背景的律生活團隊，透過違章建築的法規定義、常見違建類型、違建拆除標準和查詢方法說明，幫助您了解自家房屋是否為違建，確保居住權益不受損。
作者：楊哲瑋 律師
為什麼我會被檢舉違章建築？有哪些法律規定及違建定義可以初步判斷
根據違章建築物處理辦法第2條的定義，只要「建築物在未取得主管建築機關的建造／使用執照而擅自動工興建或使用」，就屬於違章建築。您也可以透過下列3種常見違建定義，初步判斷房屋是否有被檢舉違建的風險：
1.違反建築法規
興建過程違反建築法規、程序規定，如未領照即動工；或是施工單位已取得建築／使用執照，但是額外加蓋的建物範圍已超出該地段的建蔽率、容積率與高度容許上限。
2.違反土地使用分區容許的使用用途
新聞中常見的農舍豪宅、農地蓋工廠等違建爭議，都是屬於違法指定土地使用用途的違建類型，尤其在都市計畫以外的地區最為常見。
3.建築物在不得興建建築物的土地上
如果把房屋蓋在國家公園、保育溼地、國營土地等法規明定不可興築建物的區域，也屬於違章建築的一種。
由於法規跟土地劃分標準可能會隨時間變動，建議於興建、加蓋或是重建房屋前參考建築法、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法等相關法規內容，或是諮詢土木工程專業的法律事務所，保障建築物在施工過程中都合乎法律規定，保障個人權益。
違章建築類型有哪些？認識5大常見違建類型
由於許多民眾會因為屋齡增加、部分結構老化、想將閒置空間轉租等多方面考量，而自行將房屋增建、外推或是增加樓層隔間，但也需要小心改建後的房屋可能會被檢舉違建，導致預算浪費。下方為您統整出台灣常見的5大違建類型：
- 違反高度限制或是建築規範，例如：頂樓違法加蓋鐵皮屋
- 陽台、騎樓外推，例如：騎樓增設鐵捲門、柵欄，外牆加掛廣告看板
- 小於／大於樓層高度規定，例如：額外增設地板的夾層屋／樓中樓；或是格局改建後挑高範圍超過法律規定者
- 增加房屋隔間，例如：將家庭式公寓改建租屋，額外設置複數隔間套房、雅房
- 法定保留空地加蓋：額外增建廚房、車庫或加蓋遮雨棚在空地都屬於空地加蓋的範疇
違建一定要拆嗎？認識違章建築3大拆除標準
違章建築的拆除標準因各縣市政府規定而有所不同，可大致分為即報即拆、列管緩拆、免拆違建3種。下方統整違章建築拆除標準說明，讓您初步瞭解如果收到違建檢舉時，是否需要立即拆除或是進行修繕等相關措施：
違章建築拆除標準1：即報即拆
「新違建」和「危害公共安全違建」，皆屬於遭檢舉即需立即拆除、不可修繕的「即報即拆」違建類型：
- 新違建：興建時間主要以民國84年1月1號為基準，在這之後所建成的違章建築，均屬於「新違建」；由於各縣市政府標準不同，建議依各縣市政府公告為主以確定房屋是否屬於「新」違建。
- 危害公共安全違建：建築物如果被消防、交通主管機關認定「妨礙消防安全」、「公共通行」時，無論是被政府發現或是被檢舉通報者，都必須立即拆除。
違章建築拆除標準2：列管緩拆
「既存違建」和「舊有違建」，屬於可以暫緩拆除，但仍屬於違建的一種判定標準。須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管才能認定，並按照違法情節列入都更、拆除計畫。由於各縣市的年份標準不同，因此本文以台北市法規為例，說明既存違建的年分定義及修繕標準：
- 既存違建：民國53～84年間完成興建的違建，修繕時不用向縣市政府申請，但僅能在原規模範圍內，使用原材料進行修繕。
- 舊有違建：民國53年以前完成興建的違建，由於建築物結構年齡的關係，修繕時需先向縣市政府申請；若擅自修繕則會被登記、變更為「新違建」。
違章建築拆除標準3：免拆違建
免拆違建可分為「程序瑕疵」、「法律例外」兩種判定標準：
- 程序瑕疵：建築物因為法規程序問題，未請領建照而擅自興建，不過建築物的地點、容積率、高度及結構，皆符合法令規定時即屬於「程序瑕疵」；待依法補辦執照、繳清稅款後，即可成為合法的建築物。
- 法律例外：若違建情節輕微且影響較小，經主管機關判定可免拆者，例如：額外加裝鐵窗、天線、庭院中的假山水及女兒牆等。
違建怎麼查詢？2大常見違章建築查詢方法介紹
最後，您也可以透過「違章建築查詢系統」、「比對建物測量成果圖與使用執照」這2種方式，進一步確認建築物是否合乎興建標準：
違章建築查詢方法1：違章建築查詢系統
透過各縣市政府的「違章建築查詢系統」即可查詢該建築物是否屬於列管違建；但因為各縣市認定新違建的時間點不同，而有下列查詢限制：
- 只能查到新違建：其他違建類型無法使用此方法
- 身分限制：系統限定本人才可以查詢
違章建築查詢方法2：現場比對建築測量成果圖與使用執照
您可以透過建築測量成果圖、使用執照的保存登記圖片，到現場比對建築物現況，若有不在圖片中的結構，則有可能是下列原因：
- 房屋過舊未進行保存登記
- 建築物結構屬於違建，因此無法進行保存登記
以上的違章建築相關規定，是從行政管制的角度切入；至於違章建築興建在共有部分，共有人是否可以依照民法第767條第1項規定要求占有的共有人拆除、回復原狀，則屬不同的問題，本所會再另文說明。
律生活法律事務所｜違建一定要拆嗎？讓有土木專業背景的律師團隊為您解惑
違章建築在台灣是一個普遍存在的問題，然而面對複雜的政府法規或是收到違建檢舉時到底該如何保障自身權益呢？律生活法律事務所是少數具有土木技師／律師資格雙專長的法律專業團隊，提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。
律生活法律事務所的新型態法律服務，幫助您透過線上預約諮詢系統，在與律師開會前先行提供案件中的相關資訊，協助律師在開會前瞭解案情的初步輪廓，提升律師與您的溝通效率和辦案品質，讓您付出更少的律師費用，獲得最佳服務品質。
您也可參考下列彈性收費的客製化法律服務，讓每筆預算都能花在刀口上。
我們期許每位律生活的同仁，不只提供法律協助，更能積極為客戶創造價值，成為您生活、事業上的夥伴。歡迎聯絡我們，進一步瞭解違建相關幫助。
延伸閱讀：