買屋注意事項，律師分享買屋時應該如何保障自身權益

作者：楊哲瑋 律師、曾聖翔 律師

買房子是許多人人生中的重要里程碑，在房價高漲的時代，背後隱藏的法律陷阱往往讓初次踏入房地產市場的民眾感到手足無措，在追求夢想中的家園時，不知不覺中簽下了對自己不利的合約。本文針對渴望獲得法律保障的讀者，提供那些容易被忽略，卻極其關鍵的買屋注意事項，保護您不因一時疏忽付出沉重的代價。希望透過網路資訊增進自我保護能力的智慧消費者，本文將成為您買房旅程中不可或缺的指南。

買屋簽約時注意事項，律師帶您一次掌握5大流程及細節

（一） 仔細審閱合約：

在簽約時，務必詳細審閱每一條合約條款（審約期間至少五天），特別是關於頭期款、付款條件、交屋日期及瑕疵擔保等部分。此外，條款文字不清楚的地方應請求賣方說明，然而實際情形會隨時變化，建議攜帶相關資料來所諮詢協助審閱。

（二） 確認房屋狀況：

簽約前應確認房產的實際狀況與合約中的描述相符，包括房屋的位置、面積、結構安全等。另外調出土地及建物謄本確認產權完整很重要，可檢視坪數、使用分區、限制登記等房地的現況。

（三） 了解風險與義務：

了解買方與賣方的權利義務，包括但不限於違約條款、解約條件等，確保自己在法律上的權益不受侵害。當發現違約金或解約條款不合理，如銀行核貸不成欲解約時，被索取高額違約金，此時，建議攜帶相關資料來所諮詢，避免財產進一步的損失。

（四） 合約留存：

簽約時應要求對方提供合約的副本，並保存好以備未來查證。常見買賣合約中夾雜補充協議或增補契約，文字內容沒有制式化契約來的清楚明瞭，此時，建議攜帶相關資料來所諮詢，避免文字語意不清造成的權益受損，因小失大。

（五） 留意交易流程：

買房簽約後的流程，包括簽約、用印、完稅、過戶及交屋，皆須逐一確認，尤其是參考〈行政院消費者保護委員會〉公布的定型化契約應記載及不得記載事項，才能確保交易按照計畫順利進行。

在買房的過程中，適時尋求專業律師的諮詢，可以幫助您更好地理解合約內容，避免未來可能出現的法律爭議。如審閱合約時對條款中存在的風險和權益義務存有疑慮，建議攜帶相關資料到本所諮詢，避免簽署合約後產生糾紛。

二、  買預售屋注意事項，合約內藏細節，律師帶您分析購買預售屋常見的風險：

（一） 根據內政部公布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及實務上常見糾紛，有幾點須特別注意。

• 廣告是合約的一部分，所以建商不得約定廣告僅供參考。尤其是預售屋中有展示樣品屋的話，要將樣品屋拍照後留存，作為未來成屋品質的參考依據。
• 為了預防建商在尚未完工錢就挪用建案資金，必須審慎選擇履約保障機制或第三方擔保，保障金錢的流向。
• 交屋保留款最低下限是房地總價的5%，低於5%或是將交屋保留款計入銀行貸款內都是違規，且對消費者來說，保留款是和建商談判的最後一道防線，不可不慎。
• 土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商則要給予消費者相應的補償，特別是差距超過3%，消費者可以選擇解約。

（二） 交屋前驗屋是必備流程，建商公司不管多大間，在房子完工前都無法保證房屋品質，且根據預售屋定型化契約的規定，完工後的驗收流程應由建商通知，通知義務不可豁免，千萬不要忽略驗屋這個環節。

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（三） 最後，政府為了防止投資客炒作，購買預售屋後是不能換約轉售，僅有配偶、直系血親、二親等內旁血親以及內政部公告的特殊情形除外。

預售屋在交屋前，由於建商的專業行銷手法，消費者容易陷在廣告及契約文字的陷阱中，稍有不慎就會導致自身權益的減損，一旦簽署合約，即代表您已經接受了所有條款，後續想要更改或撤回將極為困難，建議簽約前可以先由專業律師協助審約，如簽約後發現已簽署了不合理的條款，建議攜帶相關資料來所諮詢，由專業律師提供協助，更全面地保護自身權益。

三、  買中古屋注意事項，律師提醒您現況交屋前要知道的幾件事

（一） 確認房屋的規劃用途，查看使用執照上的記載，如果購買後才發現不能按照預期用途使用房屋，容易引發更多爭議。

（二） 仔細核對《標的物現況說明書》上的項目，常見買方在現場看屋時，因為房子的擺設遮擋住瑕疵部分，也沒有深入檢查就表示屋況沒問題。日後要主張房子有瑕疵就容易被對方抓住這點，難以再反駁對方。此時，建議盡速攜帶相關資料來所諮詢，避免後續的損害繼續加深，影響到居住品質。

（三） 中古屋比新成屋更需要驗屋，因為房子的保固期間通常已經失效，驗屋可以確保保固過期的房子發現瑕疵後，可以要求賣方確實改善，或作為減價的籌碼。

（四）正常合約中雙方會約定交屋時，賣方遺留的家具或家電等附屬設備是否要留下，如果要留下，合約裡務必要將設備清單詳列，並作為合約附件。此外，留下的法律關係是買賣，還是無償贈與，白紙黑字簽下去後，兩者在法律上的權利義務差很多。如果對於合約中的文字有疑慮，建議攜帶相關資料來所諮詢，由專業律師提供協助，避免產生糾紛。

       中古屋在房屋交易市場中因為過去受到的建築法規限制較少，會有公設比的優點，加上價格優惠而廣受購屋需求者青睞，不過吸引人原因的背後也帶來不少風險，如在驗屋後常發現房子有漏水問題，建議攜帶相關資料來所諮詢，本所律師亦具有豐富的工程背景，能夠提供您最適當的處理方式。

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四、  買法拍屋注意事項

（一） 保證金與尾款的準備：投標時須準備至少底價20%的保證金。得標7日內須要繳清尾款。因此在參與法拍前，務必先評估自己的財務狀況和信用狀況，事先與銀行協商好代墊尾款的安排。

（二） 對於法拍新手，從已完成點交的物件開始著手，風險相對較低，且須注意法院不提供瑕疵擔保，須自行承擔屋況的問題。不過，雖然無法事先查看屋內，仍然可以透過法院的查封筆錄，獲得房屋狀況的相關資訊。

（三） 在投標、點交過程中，前屋主或債務人可能會出現反抗行為，建議找尋專業人士陪同，確保能順利取回房屋使用權。

五、  律生活法律事務所｜買屋注意事項，讓有土木專業背景的律師團隊為您解惑

買屋簽約時該如何為自身權益把關，透過本文的理解能夠在買屋過程中更加從容不迫，做出最有利的決策，但對於買賣契約的條款還有疑義或已經和建商發生爭議，律生活法律事務所是少數具有土木技師／律師資格雙專長的法律專業團隊，提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。

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