律師帶你認識危老重建條件、費用項目、減免補助辦法與重建優缺點

您是否有老舊房屋需要改建，卻苦於沒有相關的知識和經驗，不知道如何處理？本文將為您介紹危老重建條例的申辦資格和危老建築的判定條件；並分別根據申請重建後的費用規劃、補助項目／內容，以及重建優缺點等重點環節解析，讓您能夠更充分地規劃危老重建計畫。

（圖片來源：shutterstock）

作者：楊哲瑋律師

律生活帶您認識符合危老重建申辦資格及合法危老建築定義

危老重建條例3大申辦資格

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，只要建築物符合下列3點危老重建條例申辦資格，並已取得「建築物戶數所有權人100％同意」時，便可以將文件備齊到都更處掛件申請重建：

建築物在都市計畫範圍內
非歷史建築，未被主管機關指定為具有歷史、文化、藝術等紀念／保存價值
屬於危險或老舊的合法建築

合法危老建築判定條件

「屬於危險或老舊的合法建築」是許多民眾最容易混淆的申辦條件之一，下方將為您詳細說明，哪種建築才符合危老重建條例的申辦資格：

1.合法建築

建築物需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，且非違章建築。

2.危險房屋

經建築主管機關依法通知，需限期拆除、逕予強制拆除的建築物
建築結構安全性能經未達最低評估標準
建築物為海砂屋或震損屋

3.老舊房屋

無電梯設備：屋齡30年以上，不符合最低耐震能力評估標準
有電梯設備：屋齡30年以上，不符合最低耐震能力評估標準，且經評估判定改善也不具效益者

危老重建費用規劃｜事前評估及動工重建費用如何分配？

許多人關心申請危老建築重建前需要支付哪些費用，因此下方將分別以「事前評估」和「重建費用」兩大主要費用項目，為您一一說明需要準備哪些危老重建資金：

危老重建費用規劃1：事前評估費用

主要由台灣省結構工程技師公會、社團法人台灣省土木技師公會，為建築物狀況進行事前評估，例如：結構安全性能、耐震能力評估等，主要收費方式為：

台灣省結構工程技師公會

樓地板面積未滿3,000m²，每棟12,000元
樓地板面積3,000m²以上，每棟20,000元

社團法人台灣省土木技師公會

每幢2棟（含）以下：樓地板面積3000m²以上，20,000元；樓地板面積未滿3,000m²，20,000元
每幢3棟（含）以上：樓地板面積3000m²以上，每棟＊10,000元；樓地板面積未滿3,000m²，每0.8棟＊10,000元

危老重建費用規劃2：重建項目費用

當建築物通過申請後，包含建築設計、重建與專案管理等項目都需要進行費用規劃，下方將一一為您說明：

1.建築設計費用

您可以聘任建築事務所或是室內設計師團隊，提供您重建時的專業諮詢、設計、選材、製圖，以及建築結構／室內裝潢設計與營造單位發包等多項服務；依據事務所、團隊專業度不同，平均每坪費用約為5,000～20,000元。

2.工程施作費用

營建費用為舊屋拆除／重建工程時，關於裝潢布置、家電設備、機具建材、人力薪資等動工、重建費用，平均支出如下：

舊屋拆除：包含申請拆除執照、廢棄物清運、各項執照代辦規費等前期支出；依照施工時清運難度／位置動線及廢棄物數量，平均每坪約為20,000元左右
重建工程：依據重建規模、樓層數不同，平均每坪約為100,000～200,000元不等。

3.專案管理費用

您可以請專門的不動產業者提供前期規劃、評估、營建管理、銷售管理等服務，協助您掌握工程進度；也可以委託負責設計圖紙的建築事務所或設計師擔任監工，直接與工班溝通，確保圖紙設計準確執行，而管理、監督費用則會根據重建規模和工程複雜度而定。

律生活團隊帶您認識5大危老重建補助項目及內容

政府為鼓勵危老重建，提供包含評估、設計、施工、稅負減免等多項費用減免措施，下方將為您說明各項補助項目及內容：

建築耐震度評估補助
- 初步評估補助：每件補助12,000～15,000元
- 詳細評估補助：最高補助30％，補助金額上限為400,000元；各縣市政府也另有提供加碼補助金
- 審查費：每棟1,000元
- 行政作業費：每棟500元
機構審查費用補助
- 評估費用補助：政府支付15％，每棟金額上限為200,000元
- 建築耐震度初步評估未達最低標準：檢附審查證明文件經核可後，每棟補助6,000元
重建計畫補助
- 每案最高可補助上限5,5000元
- 行政作業費：每案5,000元
工程貸款補貼
- 保證融資：每戶最高可申請350萬元
- 貸款期限最長可申請20年，寬限期可達5年
- 貸款成數最高可達9成
賦稅減免
- 重建期間：免徵地價稅
- 重建完成後2年內：地價稅、房屋稅減半徵收
- 重建後未移轉所有權者：房屋稅減半徵收期間最長可達10年；房屋所有權未移轉者，房屋稅減半徵收期間則可延長到12年

危老重建優缺點總整理

（圖片來源：shutterstock）

下方由律生活團隊分別為您統整危老重建的8項優缺點，提供您申請危老重建、爭取其他所有權人同意時參考：

危老重建的4種優點

1.居住安全性提升

危老重建主要是針對屋齡30年以上、無電梯的老舊建築物，建築重建後可解決耐震度、管線老舊等潛在居住危機。

2.生活品質提升

危老重建優點之一是重建後，不僅可修復老舊建築容易出現的漏水、壁癌、耐震結構不佳等問題，更有多項可提升生活品質的優勢：

社區住宅、公寓等危老重建多改建為電梯大廈，大幅提升家庭成員的生活便利性、若有規劃地下停車場更能消化各戶的汽機車停放需求。
透天危老重建後不僅市值提升，也可依據家庭成員人數、個人需求，重新設計室內空間，實現屋主的理想藍圖。

3.放寬建蔽率與高度管制

放寬建蔽率與高度限制可增加實際建築空間，但有以下2點重建標準須注意：

建蔽率放寬標準：以建築物基地為限、不能超過原建蔽率
建築高度管制標準：需以各地方主管機關規定為準

4.建築容積獎勵

依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條第1項》規定，建築容積獎勵最高可享建築基地1.3倍基準容積，或是1.15倍原建築容積獎勵；另可合併建築基地規模獎勵、重建計畫申請時程獎勵，獲得最高獎勵合併上限──基準容積10％。另有其他危老容積獎勵如下：

獎勵項目	獎勵容積
期限內提出申請獎勵容積	10％
原容積大於基準容積	10％
符合危險及老舊建物	6～10％
智慧建築	2～10％
退縮建築	8～10％
建築物耐震設計	2～10％
無障礙環境	3～5％
協助取得開闢公設	5％
綠建築等級	2～10％

危老重建的4種缺點

1.重建費用高昂

因為危老重建的過程中，舊屋拆除、清運的成本，以及重建時的設計委託、建材和施作費用，皆需要投入較多的資金，對於一般民眾有較高的資金門檻。

2.重建耗時較長

危老重建需要經過複雜的申請程序，包含評估檢測、危老申請及重建許可證等流程；施工過程中也有可能會遇到各種不可預測的因素，如天氣、人力、物力因素，進一步增加重建的時間成本。

3.公設比例較高

現行法規的公設比較高，由於老舊建築基地普遍狹小，雖然有獎勵容積，但也容易遇到室內空間重建後縮小的情況，建議委託專業設計師或是建築事務所，設計出符合未來居住需求的重建規劃。

4.全體住戶同意難度高

申請危老重建必須取得全體住戶的同意，但不是所有人都願意重建，或是經濟狀況能夠負擔重建期間的花費，是推動危老重建的主要困難點之一。

危老重建推薦｜律生活法律事務所，專業土木工程背景的新型態律師團隊

律生活法律事務所是少數同時擁有土木技師／律師資格雙專長的法律專業團隊，提供全方位的專業法律諮詢、顧問服務，確保客戶的危老重建計畫順利完成並得到最大程度的履約保障。

舉本所承辦的案例來說，當事人們在台北市的士林區，有兩棟無電梯、屋齡老舊的相鄰公寓，裡面是一群居住多年的住戶，他們被一家建商找上門，建商表示可以幫助他們迅速申請危老重建計畫、爭取諸多容積獎勵與補助。住戶們聽聞後，因此也紛紛表示有意願參與，並與建商簽立協議書、簽署申請危老重建計畫所需要的相關文件。

然而，在危老重建計畫獲得核准後，住戶們發現，建商提出的設計方案、設計圖、以及權利義務的安排等事項，都跟之前建商所承諾的相差甚遠，重點是自己也看不太懂這些專業的文件，因此住戶與建商就一直沒有辦法就一些重要的事項達成共識。最後，住戶們對這間建商失去了信任，希望換一家建商，於是找到了律生活法律事務所進行諮詢。此時，他們才知道當初與建商簽訂的契約對住戶非常不公平，且按這份契約的規定，他們無法輕易地否決或更改建商的設計方案，也非常難以跟建商終止契約或更換建商。

在這樣困境中，律師最終還是找到了解決問題的突破口，便代表住戶與建商開啟了一連串的談判與協商，最終雙方各退一步，達成了和解協議。雖然住戶們需要支付一筆「分手費」，但他們終於擺脫了不公平的契約束縛。

也透過律生活法律事務所在工程領域的人脈，引薦住戶們重新找了三家建設公司進行洽談。同時，本所也繼續協助住戶與建設公司及營造廠商進行協商，爭取最優渥的契約條件、協助擬定契約文件。最後經過住戶們綜合評估各方面條件後，決定委託建設公司全案管理，以自地自建的方式續行危老重建，後續建商按住戶們意見提出了設計方案，經過數次修正，最終順利取得建造執照，現已經開始施工，預計114年6月可以完工。

這個案例的結局顯示了選擇具有工程/營件管理專業背景律師參與危老案件的重要性。在這個案例中，因為有跨工程與法律專業的律師，才能瞭解工程實務相關的細節，而能夠在不平等的契約條款中找到突破口；因為具有營建管理專業，才能深入核心，在選商、締約階段，與建商進行協商談判，爭取最佳的契約條件。

從上文可知，危老重建從最初期的條件評估涉及工程、建築的專業以外，後續改建與建設公司、營造廠間的權利義務關係，例如：如何分配房地、是否交付不動產信託、是否需要融資等等都有非常多的細節。我們曾協助雙北多處危老重建的地主，分析、評估危老重建所應了解的重要資訊，讓地主在決策上能減少與專業的資訊不對等。

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