工地施工導致房屋傾斜或開裂怎麼辦？律師暨土木技師教你遇到鄰損爭議該如何處理！
作者：黃儉忠律師暨土木技師、楊哲瑋律師、洪祺皓律師
前言：近日在台北大直地區因施工意外，導致鄰房民宅一樓下陷，以及周圍6棟建物發生傾斜現象。其實鄰損爭議並不少見，且部分縣市政府設有鄰損爭議的相關處理方式，以下本文將就鄰損爭議進行詳細介紹。
一、 為什麼會發生鄰損爭議？土木技師帶你認識鄰損的可能原因：
鄰損爭議的發生原因，可以分為基地調查、設計、施工以及天然因素等不同面向，進行分析與探討。以一般民宅興建類型為例，常見與鄰損爭議的相關內容如下：
（一）、 基地調查：如土壤性質、土壤壓力、地下水位、土壤液化潛能指數等重要參數未詳盡調查；
（二）、 設計內容：如開挖深度、開挖範圍、支撐數量、基礎位置等設計與安全規範不符；
（三）、 施工：如地下連續壁施作、擋土支撐、地盤改良、開挖工法、安全監測等施工品質不佳；
（四）、 天然因素：如因地震、強風、暴雨、溫差等自然因素變化導致工地條件發生改變。
以上內容均有可能是鄰損爭議的原因之一，惟實際情形仍應由鑑定機構依現場狀況進行詳盡判斷。本所黃儉忠律師亦具有土木技師資格，如有相關需求，亦可攜帶相關資料，來所詢問。
二、 發生鄰損爭議該怎麼辦？律師暨土木技師教你如何在三個時點保障權益：
有關鄰損爭議的處理方式，部分縣市設有相關的規定，如「新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序」、「高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法」、「桃園市建築工程施工損害鄰房爭議事件處理辦法」，以下將以「臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」為例，進行初步介紹：
（一）、 建商開始施工前：
依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第4條第1項之規定，建商原則上在開始施作前，應委由合法鑑定機構辦理現況鑑定，以確保後續鄰損爭議之責任釐清。此外，辦理現況鑑定亦有助於建商提前做出有效的防護措施，進而避免鄰損爭議的發生。
此階段重點在於配合建商辦理現況鑑定，以確保自身權益。
（二）、 建商開始施工後：
在此階段，建議工地周遭住戶持續應留意自家住宅的樑、柱、牆壁、地磚是否有新裂縫的產生，並留意工地周遭的地面、人行道是否有隆起或塌陷等現象。此外，亦可使用彈珠、水流等方式測試房屋是否有傾斜現象。
此階段重點在於留意居住安全，避免突然其來的災害造成生命及財產的損害。
（三）、 當發現房屋遭受損害：
當損害發生後，應盡快拍照保存相關證據，並填具申請書（臺北市政府申請書格式）向當地主管機關（臺北市政府主管機關為都發局）申請協調鄰損疑義。此外，如該鄰損的發生範圍較大，導致受災戶數眾多，亦可考慮結合多人力量，共同組成自救會，以保障周遭住戶的集體權益。
以下提供臺北市政府的鄰損爭議處理標準作業流程圖。
臺北市政府－損鄰爭議處理標準作業流程圖
倘若申請協調未獲得主管機關的有效回應，亦或是協調不成立，則應向法院提起訴訟，以保障自身權益。
此階段重點在於，如何有效保障自身權益。由於鄰損爭議態樣繁多，且通常涉及受災戶、主管機關、建商、營造廠、建築師等多方角力，建議盡早尋求律師協助，以獲得全面性評估及策略性佈局。
三、 發生鄰損爭議可以找誰求償？：
依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則之規定，求償對象原則僅限於興建方，亦即施工工地的起造人（如：建設公司、建商）或承造人（如：營造廠）。然而，實務上在法院進行訴訟時，除了工地的起造人、承造人之外，通常亦會一併對設計人、監造人（如：建築師、技師）、專任工程人員（如：工地主任）等提起訴訟，以釐清相關人等各自應負的責任比例。
此外，如果縣市政府的公務員對於鄰損事件，有怠為執行職務之情況，則亦有構成國賠的可能性，而可以對縣市政府提起國賠訴訟。
四、 發生鄰損爭議可以求償哪些費用？：
當鄰損爭議發生時，一般可以提起房屋修復費用、租金補助、搬遷費用、營業損失（如房屋係用於營業目的）等項目的求償。此外，依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」之規定，有關房屋修復費用的部分，應考量房屋傾斜率而有不同的賠償標準。
以上所述內容，可以另行參考本所的「房屋傾斜、鄰損與地質因素：修復工程與費用評估」一文，該文針對鄰損可求償之項目費用有詳盡的解說。
五、 律生活法律事務所｜鄰損爭議怎麼辦？讓有土木專業背景的律師團隊為您解惑
透過三個時點保障自身權益，便可降低鄰損爭議所帶來的損害，然而當鄰損爭議發生後，受災戶應該向誰求償以及能求償多少費用？律生活法律事務所是少數具有土木技師／律師資格雙專長的法律專業團隊，提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。
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