買房子需要驗屋嗎？專業工程律師帶你認識驗屋注意事項與驗屋交屋流程

作者：楊哲瑋律師、洪祺皓律師

房屋買賣不僅涉及高額的價金，更將影響日後長年的居住品質，因此在驗屋交屋的環節極為重要，不然在入住後才發現用了一生積蓄所購置的房產居然有漏水、水管堵塞或是壁癌等問題，一定會悲痛欲絕。然而，在驗屋交屋過程中，消費者往往因為缺乏工程及法律的專業，縱使在驗屋過程中，發現了房屋的瑕疵，卻不知該如何主張自己的權利，以致無法保障自身權益。本文將於下方詳細介紹驗屋注意事項以及驗屋交屋流程。

1、驗屋需要找驗屋公司嗎？工程律師帶你認識專業驗屋及自行驗屋清單

常見的驗屋方式包括自行驗屋、室內裝修設計師驗屋、驗屋公司驗屋，其中：

（1）自行驗屋

自行驗屋雖能節省上萬元的驗屋費用，但也相對容易忽略房屋的瑕疵及細節，以致於影響日後居住品質，甚至衍生保固爭議，而與建商產生紛爭。

（2）室內裝修設計師驗屋

買方如有委請室內裝修公司協助後續裝潢，則部分室內裝修公司會在驗屋階段派遣設計師協助驗屋，以利後續裝潢進行。而設計師驗屋多半未收取額外驗屋費用，故多半是以目視及經驗判斷進行。

（3）驗屋公司驗屋

驗屋公司驗屋則能依照各建案實際情形，如建商品質、建案結構、施工工法、施工材料、機電配置等個案差異，提供精準的驗屋方案。此外，驗屋公司具有高度專業性，因此能協助買方與建商進行有效溝通，如建商無法順利完成修繕，則驗屋公司亦將出具完整之驗屋報告書，以利後續的紛爭處理。

2、驗屋清單有哪些？工程律師帶你認識專業驗屋清單及自行驗屋清單

驗屋清單會因各建案實際情形有所不同，如：木質地板與地磚地板即有不同檢測方式，因此下列驗屋清單僅供參考，實際情形仍應依個案調整，如有相關需求，建議攜帶資料來所諮詢：

（1）自行驗屋清單

（2）專業驗屋清單（參考資料來源：三和工程檢測－專業驗屋）

3、交屋前驗屋注意事項有哪些？工程律師帶你認識4大驗屋注意事項

依內政部不動產資訊平台所公布之「預售屋買賣契約範本」第十三條之規定，建商依約完工後即應通知買方驗屋，而驗屋期間除了依照驗屋清單確實檢驗房屋瑕疵外，仍有4大驗屋注意事項需要留意：

（1）確認驗屋到場人員

一般驗屋應到場人員包括：建商、買方及買方委請的專業驗屋人員。然而，部分建商在驗屋期間不一定會全程陪同，此時，應特別注意當日的驗屋結果，建商是否承認是瑕疵並且會改善，否則如果建商不承認，可能會造成該次驗屋成果白費。

（2）檢測房屋瑕疵

檢測房屋瑕疵時，應依照驗屋清單逐項檢測，如有房屋瑕疵，除了用彩色膠帶現場註記以外，亦須針對房屋瑕疵處逐一拍照，並詳實填寫驗收單。

（3）約定瑕疵修繕期間

當驗屋發現房屋瑕疵時，應與建商討論合理修繕時間，並將瑕疵修繕期間記載於驗收單，以避免日後雙方因修繕期間過久，而衍生相關爭議。

（4）填寫驗收單

驗屋完成時，建議填寫驗收單以紀錄當日驗屋成果，而驗收單內容包括：驗屋時間、驗屋人員、瑕疵位置、瑕疵說明、瑕疵修繕期間等資訊。

4、建商通知驗收或交屋該怎麼做？工程律師帶你認識驗屋交屋流程

一般驗屋流程分為初驗及複驗，所謂初驗便是指房屋進行第一次驗收，而複驗則是指針對前次驗收的瑕疵再次進行驗收，因此複驗可能不只一次。而當所有瑕疵均修繕完成後，便會進入交屋流程。以下將就驗屋流程及交屋流程進行簡要說明：

（1）驗屋流程－初驗

初驗時，應依照驗屋清單逐項檢測，並留意4大驗屋注意事項，以維護自身權益。

然而在初驗過程中，如果遇到建商以工務繁忙、人手不足、拒絕驗屋公司進入等理由，拒不到場，進而一再拖延驗屋期程。此時，建議先以錄音或文字訊息等方式，蒐集建商拖延驗屋之相關證據，並視個案情形採取適當法律行動，如撰擬存證信函、向消保官申訴、聲請調解、訴訟等儘速攜帶相關資料來所諮詢，以避免建商係因發生財務問題或營造糾紛，而影響其日後履約交屋之能力。

（2）驗屋流程－複驗

針對前次驗收所發現之瑕疵，建商應於約定期間內進行修繕，並於修繕完成後，通知買方進行複驗。

然而在複驗過程中，可能遇到建商未能依約修繕瑕疵。此時，應於複驗驗收單上記載建商未依約完成修繕之事實，並視情形與建商協商減少價金或要求支付第三人修繕費用等方案。如建商均無協商之空間，則建議攜帶相關資料來所諮詢，以保障自身權益。

（3）交屋流程

當所有瑕疵均完成修繕後，便會進入交屋流程，而一般交屋流程則包括：房屋過戶、繳納尾款（包含銀行貸款等）、現場點交、文件清點等。其中，現場點交應確認附贈設備、房屋鑰匙及相關水、電、瓦斯費用的結清；而文件清點部分則應特別注意，取回權狀及所有未使用之資料。

驗屋流程及交屋流程會因個案契約之不同而有所差異，如有其他疑問，建議攜帶相關資料來所諮詢。本所不僅與驗屋公司有長期合作之經驗，且本所律師亦具有豐富的工程背景，能為您提供最適當的處理方式。

5、驗屋費用怎麼算

驗屋公司費用會依驗屋坪數、驗屋項目、驗屋房型、驗屋地區、驗屋數量及使用不同精密度的檢測儀器（儀器的價差可能高達上百萬元）等因素，而決定不同驗屋公司的驗屋費用。一般來說，2房以下之房型約為13,000元、3房則為15,000元至16,000元、4房約為18,000元至20,000元、透天則為30,000元以上；但如果是豪宅類型之房屋，因涉及檢測方式及使用儀器之不同，則會另行報價。

此外，中古屋驗屋費用與新成屋驗屋費用不同，因為中古屋常有結構老化及漏水問題，因此一般驗屋公司會著重於結構安全及漏水、防水檢測，所以通常中古驗屋費用會較新成屋驗屋費用來得高。

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驗屋交屋流程的細節繁多，透過本文的驗屋清單及驗屋注意事項，便能盡量減少買房爭議，然而驗屋期間若仍與建商發生爭議該如何處理？律生活法律事務所是少數具有土木技師／律師資格雙專長的法律專業團隊，提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。

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