買房子需要驗屋嗎?專業工程律師帶你認識驗屋注意事項與驗屋交屋流程
作者:楊哲瑋 律師、洪祺皓 律師
房屋買賣不僅涉及高額的價金,更將影響日後長年的居住品質,因此在驗屋交屋的環節極為重要,不然在入住後才發現用了一生積蓄所購置的房產居然有漏水、水管堵塞或是壁癌等問題,一定會悲痛欲絕。然而,在驗屋交屋過程中,消費者往往因為缺乏工程及法律的專業,縱使在驗屋過程中,發現了房屋的瑕疵,卻不知該如何主張自己的權利,以致無法保障自身權益。本文將於下方詳細介紹驗屋注意事項以及驗屋交屋流程。
1、驗屋需要找驗屋公司嗎?工程律師帶你認識專業驗屋及自行驗屋清單
常見的驗屋方式包括自行驗屋、室內裝修設計師驗屋、驗屋公司驗屋,其中:
(1)自行驗屋
自行驗屋雖能節省上萬元的驗屋費用,但也相對容易忽略房屋的瑕疵及細節,以致於影響日後居住品質,甚至衍生保固爭議,而與建商產生紛爭。
(2)室內裝修設計師驗屋
買方如有委請室內裝修公司協助後續裝潢,則部分室內裝修公司會在驗屋階段派遣設計師協助驗屋,以利後續裝潢進行。而設計師驗屋多半未收取額外驗屋費用,故多半是以目視及經驗判斷進行。
(3)驗屋公司驗屋
驗屋公司驗屋則能依照各建案實際情形,如建商品質、建案結構、施工工法、施工材料、機電配置等個案差異,提供精準的驗屋方案。此外,驗屋公司具有高度專業性,因此能協助買方與建商進行有效溝通,如建商無法順利完成修繕,則驗屋公司亦將出具完整之驗屋報告書,以利後續的紛爭處理。
2、驗屋清單有哪些?工程律師帶你認識專業驗屋清單及自行驗屋清單
驗屋清單會因各建案實際情形有所不同,如:木質地板與地磚地板即有不同檢測方式,因此下列驗屋清單僅供參考,實際情形仍應依個案調整,如有相關需求,建議攜帶資料來所諮詢:
(1)自行驗屋清單
(2)專業驗屋清單(參考資料來源:三和工程檢測-專業驗屋)
3、交屋前驗屋注意事項有哪些?工程律師帶你認識4大驗屋注意事項
依內政部不動產資訊平台所公布之「預售屋買賣契約範本」第十三條之規定,建商依約完工後即應通知買方驗屋,而驗屋期間除了依照驗屋清單確實檢驗房屋瑕疵外,仍有4大驗屋注意事項需要留意:
(1)確認驗屋到場人員
一般驗屋應到場人員包括:建商、買方及買方委請的專業驗屋人員。然而,部分建商在驗屋期間不一定會全程陪同,此時,應特別注意當日的驗屋結果,建商是否承認是瑕疵並且會改善,否則如果建商不承認,可能會造成該次驗屋成果白費。
(2)檢測房屋瑕疵
檢測房屋瑕疵時,應依照驗屋清單逐項檢測,如有房屋瑕疵,除了用彩色膠帶現場註記以外,亦須針對房屋瑕疵處逐一拍照,並詳實填寫驗收單。
(3)約定瑕疵修繕期間
當驗屋發現房屋瑕疵時,應與建商討論合理修繕時間,並將瑕疵修繕期間記載於驗收單,以避免日後雙方因修繕期間過久,而衍生相關爭議。
(4)填寫驗收單
驗屋完成時,建議填寫驗收單以紀錄當日驗屋成果,而驗收單內容包括:驗屋時間、驗屋人員、瑕疵位置、瑕疵說明、瑕疵修繕期間等資訊。
4、建商通知驗收或交屋該怎麼做?工程律師帶你認識驗屋交屋流程
一般驗屋流程分為初驗及複驗,所謂初驗便是指房屋進行第一次驗收,而複驗則是指針對前次驗收的瑕疵再次進行驗收,因此複驗可能不只一次。而當所有瑕疵均修繕完成後,便會進入交屋流程。以下將就驗屋流程及交屋流程進行簡要說明:
(1)驗屋流程-初驗
初驗時,應依照驗屋清單逐項檢測,並留意4大驗屋注意事項,以維護自身權益。
然而在初驗過程中,如果遇到建商以工務繁忙、人手不足、拒絕驗屋公司進入等理由,拒不到場,進而一再拖延驗屋期程。此時,建議先以錄音或文字訊息等方式,蒐集建商拖延驗屋之相關證據,並視個案情形採取適當法律行動,如撰擬存證信函、向消保官申訴、聲請調解、訴訟等儘速攜帶相關資料來所諮詢,以避免建商係因發生財務問題或營造糾紛,而影響其日後履約交屋之能力。
(2)驗屋流程-複驗
針對前次驗收所發現之瑕疵,建商應於約定期間內進行修繕,並於修繕完成後,通知買方進行複驗。
然而在複驗過程中,可能遇到建商未能依約修繕瑕疵。此時,應於複驗驗收單上記載建商未依約完成修繕之事實,並視情形與建商協商減少價金或要求支付第三人修繕費用等方案。如建商均無協商之空間,則建議攜帶相關資料來所諮詢,以保障自身權益。
(3)交屋流程
當所有瑕疵均完成修繕後,便會進入交屋流程,而一般交屋流程則包括:房屋過戶、繳納尾款(包含銀行貸款等)、現場點交、文件清點等。其中,現場點交應確認附贈設備、房屋鑰匙及相關水、電、瓦斯費用的結清;而文件清點部分則應特別注意,取回權狀及所有未使用之資料。
驗屋流程及交屋流程會因個案契約之不同而有所差異,如有其他疑問,建議攜帶相關資料來所諮詢。本所不僅與驗屋公司有長期合作之經驗,且本所律師亦具有豐富的工程背景,能為您提供最適當的處理方式。
5、驗屋費用怎麼算
驗屋公司費用會依驗屋坪數、驗屋項目、驗屋房型、驗屋地區、驗屋數量及使用不同精密度的檢測儀器(儀器的價差可能高達上百萬元)等因素,而決定不同驗屋公司的驗屋費用。一般來說,2房以下之房型約為13,000元、3房則為15,000元至16,000元、4房約為18,000元至20,000元、透天則為30,000元以上;但如果是豪宅類型之房屋,因涉及檢測方式及使用儀器之不同,則會另行報價。
此外,中古屋驗屋費用與新成屋驗屋費用不同,因為中古屋常有結構老化及漏水問題,因此一般驗屋公司會著重於結構安全及漏水、防水檢測,所以通常中古驗屋費用會較新成屋驗屋費用來得高。
延伸閱讀:房屋漏水糾紛怎麼辦?擁有土木技師證照的斜槓律師教你如何解決漏水問題並且向對方求償!
律生活法律事務所|買房子需要驗屋嗎?讓有土木專業背景的律師團隊為您解惑
驗屋交屋流程的細節繁多,透過本文的驗屋清單及驗屋注意事項,便能盡量減少買房爭議,然而驗屋期間若仍與建商發生爭議該如何處理?律生活法律事務所是少數具有土木技師/律師資格雙專長的法律專業團隊,提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。
如果您還有任何疑問,歡迎加入律生活官方LINE @lawcolife 聯絡我們,來電(02-77097077)或來信(service@lawcolife.com)進一步瞭解。企業客戶可以按照自己的需求,選擇購買訂閱法務或傳統法律顧問服務,如有工程訴訟、調解、仲裁的需求,律生活法律事務所也能提供您專業的建議與服務。
延伸閱讀: