工地施工導致房屋傾斜或開裂怎麼辦?律師暨土木技師教你遇到鄰損爭議該如何處理!

作者:黃儉忠律師暨土木技師、楊哲瑋律師、洪祺皓律師

前言:近日在台北大直地區因施工意外,導致鄰房民宅一樓下陷,以及周圍6棟建物發生傾斜現象。其實鄰損爭議並不少見,且部分縣市政府設有鄰損爭議的相關處理方式,以下本文將就鄰損爭議進行詳細介紹。

一、 為什麼會發生鄰損爭議?土木技師帶你認識鄰損的可能原因

鄰損爭議的發生原因,可以分為基地調查、設計、施工以及天然因素等不同面向,進行分析與探討。以一般民宅興建類型為例,常見與鄰損爭議的相關內容如下:

(一)、 基地調查:如土壤性質、土壤壓力、地下水位、土壤液化潛能指數等重要參數未詳盡調查;

(二)、 設計內容:如開挖深度、開挖範圍、支撐數量、基礎位置等設計與安全規範不符;

(三)、 施工:如地下連續壁施作、擋土支撐、地盤改良、開挖工法、安全監測等施工品質不佳;

(四)、 天然因素:如因地震、強風、暴雨、溫差等自然因素變化導致工地條件發生改變。

以上內容均有可能是鄰損爭議的原因之一,惟實際情形仍應由鑑定機構依現場狀況進行詳盡判斷。本所黃儉忠律師亦具有土木技師資格,如有相關需求,亦可攜帶相關資料,來所詢問。

二、 發生鄰損爭議該怎麼辦?律師暨土木技師教你如何在三個時點保障權益

有關鄰損爭議的處理方式,部分縣市設有相關的規定,如「新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序」、「高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法」、「桃園市建築工程施工損害鄰房爭議事件處理辦法」,以下將以「臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」為例,進行初步介紹:

(一)、 建商開始施工前:

依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第4條第1項之規定,建商原則上在開始施作前,應委由合法鑑定機構辦理現況鑑定,以確保後續鄰損爭議之責任釐清。此外,辦理現況鑑定亦有助於建商提前做出有效的防護措施,進而避免鄰損爭議的發生。

此階段重點在於配合建商辦理現況鑑定,以確保自身權益。

(二)、 建商開始施工後:

在此階段,建議工地周遭住戶持續應留意自家住宅的樑、柱、牆壁、地磚是否有新裂縫的產生,並留意工地周遭的地面、人行道是否有隆起或塌陷等現象。此外,亦可使用彈珠、水流等方式測試房屋是否有傾斜現象。

此階段重點在於留意居住安全,避免突然其來的災害造成生命及財產的損害。

(三)、 當發現房屋遭受損害:

當損害發生後,應盡快拍照保存相關證據,並填具申請書(臺北市政府申請書格式)向當地主管機關(臺北市政府主管機關為都發局)申請協調鄰損疑義。此外,如該鄰損的發生範圍較大,導致受災戶數眾多,亦可考慮結合多人力量,共同組成自救會,以保障周遭住戶的集體權益。

以下提供臺北市政府的鄰損爭議處理標準作業流程圖。

臺北市政府-損鄰爭議處理標準作業流程圖

倘若申請協調未獲得主管機關的有效回應,亦或是協調不成立,則應向法院提起訴訟,以保障自身權益。

此階段重點在於,如何有效保障自身權益。由於鄰損爭議態樣繁多,且通常涉及受災戶、主管機關、建商、營造廠、建築師等多方角力,建議盡早尋求律師協助,以獲得全面性評估及策略性佈局。

三、 發生鄰損爭議可以找誰求償?

依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則之規定,求償對象原則僅限於興建方,亦即施工工地的起造人(如:建設公司、建商)或承造人(如:營造廠)。然而,實務上在法院進行訴訟時,除了工地的起造人、承造人之外,通常亦會一併對設計人、監造人(如:建築師、技師)、專任工程人員(如:工地主任)等提起訴訟,以釐清相關人等各自應負的責任比例。

此外,如果縣市政府的公務員對於鄰損事件,有怠為執行職務之情況,則亦有構成國賠的可能性,而可以對縣市政府提起國賠訴訟。

四、 發生鄰損爭議可以求償哪些費用?:

當鄰損爭議發生時,一般可以提起房屋修復費用、租金補助、搬遷費用、營業損失(如房屋係用於營業目的)等項目的求償。此外,依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」之規定,有關房屋修復費用的部分,應考量房屋傾斜率而有不同的賠償標準。

以上所述內容,可以另行參考本所的「房屋傾斜、鄰損與地質因素:修復工程與費用評估」一文,該文針對鄰損可求償之項目費用有詳盡的解說。

五、 律生活法律事務所|鄰損爭議怎麼辦?讓有土木專業背景的律師團隊為您解惑

透過三個時點保障自身權益,便可降低鄰損爭議所帶來的損害,然而當鄰損爭議發生後,受災戶應該向誰求償以及能求償多少費用?律生活法律事務所是少數具有土木技師/律師資格雙專長的法律專業團隊,提供您全方位的專業法律諮詢、顧問服務。

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